Abrechnung von Lohn- und Gehaltsempfängern - Wohnungsüberlassung und freie Unterkunft (Sachbezug)

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Ein geldwerter Vorteil aus der unentgeltlichen oder verbilligten Überlassung von Wohnraum ist steuer- und beitragspflichtiger Arbeitslohn (Arbeitsentgelt). Für die Bewertung ist zwischen Wohnung und Unterkunft zu unterscheiden.

In den Lohnsteuer-Richtlinien 8.1 Absatz 6 ist der Unterschied definiert. Danach zählt als Wohnung eine in sich geschlossene Einheit von Räumen, in denen ein selbständiger Haushalt geführt werden kann. Es muss eine Wasserversorgung und -entsorgung, eine Kochgelegenheit (einer Küche vergleichbar) und eine Toilette vorhanden sein. Bei einer Mitbenutzung von Bad, Toilette und Küche wird von einer Unterkunft ausgegangen.

Es handelt sich um die unentgeltliche oder verbilligte Überlassung einer Wohnung Es handelt sich um die unentgeltliche oder verbilligte Überlassung einer Unterkunft
Die Bewertung des geldwerten Vorteils erfolgt mit dem ortsüblichen Mietpreis. Die Bewertung des geldwerten Vorteils erfolgt mit dem amtlichen Sachbezugswert.
Wenn der Arbeitgeber die Wohnung von einem fremden Dritten (am freien Wohnungsmarkt) mietet und dem Arbeitnehmer überlässt, ist keine Ermittlung des ortsüblichen Mietpreises notwendig.
Wenn der Arbeitnehmer weniger Miete an den Arbeitgeber zahlt, wie dieser an den Vermieter, entsteht ein geldwerter Vorteil.
Beispiel:
Der Arbeitgeber mietet eine Wohnung für 600 € am freien Wohnungsmarkt an.
Zahlt der Arbeitnehmer als Nutzer diese 600 € an seinen Arbeitgeber entsteht kein geldwerter Vorteil. Zahlt er weniger ist die Differenz der geldwerte Vorteil.
Zahlt der Arbeitnehmer 400 € entsteht ein geldwerter Vorteil von 200 € monatlich. Wohnt der Arbeitnehmer unentgeltlich entsteht ein geldwerter Vorteil von 600 € monatlich.
Wenn die an den Arbeitnehmer vermietete Wohnung dem Arbeitgeber gehört, muss der ortsübliche Mietpreis herangezogen werden.
Wenn die Ermittlung des ortsüblichen Mietpreises große Schwierigkeiten bereitet, gelten laut § 2 Sozialversicherungs­entgeltverordnung feste Quadratmeterpreise.
Für 2015 bis 2017 gilt:
3,92 € je Quadratmeter monatlich bzw.
3,20 € je Quadratmeter monatlich bei einfacher Ausstattung (ohne Sammelheizung oder ohne Bad oder Dusche)
Liegt eine Unterkunft vor, so ist der Sachbezugswert anzusetzen. Der Sachbezugswert für freie Unterkunft beträgt für 2015 bis 2017 bundeseinheitlich 223 € monatlich.
Dieser Wert gilt für die Belegung der Unterkunft mit einem Beschäftigten. Bei Belegung mit mehreren Beschäftigten gelten andere Werte (§ 2 Sozialversicherungs­entgeltverordnung).
Hier finden Sie eine ausführliche Übersicht zu den Sachbezugswerten:
Sachbezugswerte für 2015
Sachbezugswerte für 2016
Sachbezugswerte für 2017

Mit dem Ansatz der Sachbezugswerte für freie Unterkunft, sind die Kosten für Heizung und Beleuchtung mit abgegolten.
Beispiel:
Der Arbeitnehmer erhält von seinem Arbeitgeber freie Unterkunft (möbliertes Zimmer).
Es entsteht für 2015 bis 2017 ein geldwerter Vorteil in Höhe des Sachbezugswertes von 223 € monatlich.
Eine Unterkunft liegt auch vor, wenn sich mehrere Arbeitnehmer eine Wohnung, die der Arbeitgeber zur Verfügung stellt, teilen.

Für Sachbezüge die mit dem üblichen Endpreis am Abgabeort (ortsüblicher Mietpreis) bewertet wurden, ist die 44- Euro-Freigrenze anwendbar. Bei Verwendung der besonderen Quadratmeterpreise ist die 44- Euro-Freigrenze nicht anwendbar. Bei diesen Quadratmeterpreisen handelt es sich um Sachbezugswerte. Für Sachbezüge die mit einem Sachbezugswert bewertet wurden, gilt die 44- Euro-Freigrenze nicht.

Anwendung der 44-Euro-Freigrenze (Bagatellgrenze)

Treibt der Arbeitgeber mit der Wohnungsvermietung selbst Handel, so ist der Rabattfreibetrag anwendbar. Da eine Wohnbaugesellschaft ihre Wohnungen überwiegend an fremde Dritte vermietet, wäre die Vermietung an eigene Arbeitnehmer vom Rabattfreibetrag begünstigt. Wird der Rabattfreibetrag angewendet, muss die Bewertung der Wohnung nach § 8 Abs. 3 EStG erfolgen.

Es wird der Mietpreis herangezogen, den der Arbeitgeber von betriebfremden Mietern für eine vergleichbare Wohnung verlangt. Auf diesen Preis wird ein Abschlag von 4% angewendet (96%-Regelung). Auf den so ermittelten Preis ist der Rabattfreibetrag anwendbar. Mit der Bewertung nach §8 Abs. 3 EStG scheidet aber die Anwendung der 44- Euro-Freigrenze aus.

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Beispiel:

Der Arbeitgeber verlangt für seine Wohnungen einen Mietpreis von 7 € pro Quadratmeter. Die eigenen Arbeitnehmer müssen als Mieter dieser Wohnungen nur 5 € pro Quadratmeter bezahlen.

Berechnung Betrag
Angenommene Wohnungsgröße 80 Quadratmeter
7 € pro Quadratmeter x 80 Quadratmeter 560,00 €
Preisabschlag von 4% 22,40 €
ergibt 537,60 €
gezahlte Miete des Arbeitnehmers (5 € pro Quadratmeter x 80 Quadratmeter) 400,00 €
monatlicher geldwerter Vorteil 137,60 €
jährlicher geldwerter Vorteil (137,60 € x 12 Monate) 1.651,20 €
minus Rabattfreibetrag 1.080,00 €
Steuer- und beitragspflichtiger geldwerter Vorteil 571,20 €

Zum Sachbezug durch verbilligte Überlassung von Wohnungen existiert ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 11.05.2011 (VI R 65/09).
Leitsätze:

1. Überlässt ein Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern Wohnungen und werden Nebenkosten (z.T.) nicht erhoben, liegt eine verbilligte Überlassung und damit ein Sachbezug nur vor, soweit die tatsächlich erhobene Miete zusammen mit den tatsächlich abgerechneten Nebenkosten die ortsübliche Miete (Kaltmiete plus umlagefähige Nebenkosten) unterschreitet. Dabei ist jeder Mietwert als ortsüblich anzusehen, den der Mietspiegel im Rahmen einer Spanne zwischen mehreren Mietwerten für vergleichbare Wohnungen ausweist (BFH-Urteil vom 17. August 2005 IX R 10/05, BFHE 211, 151, BStBl II 2006, 71).
2. Bei der Prüfung, ob eine verbilligte Überlassung ihren Rechtsgrund im Arbeitsverhältnis hat, kann ein gewichtiges Indiz sein, in welchem Umfang der Arbeitgeber vergleichbare Wohnungen auch an fremde Dritte zu einem niedrigeren als dem üblichen Mietzins vermietet (vgl. R 31 Abs. 6/R 8.1 Abs. 6 LStR). Es kann jedoch nicht typisierend davon ausgegangen werden, dass bei einem unter 10 % liegenden Anteil an fremdvermieteten Wohnungen ein Veranlassungszusammenhang zum Arbeitsverhältnis besteht.

Werte seit 2009

Jahr Sachbezugs­wert für freie Unterkunft Unentgeltliche oder verbilligte Überlassung einer Wohnung.
Wenn die Ermittlung des ortsüblichen Mietpreises große Schwierigkeiten bereitet, gelten folgende bundeseinheitliche Quadratmeterpreise:
Wohnung Wohnung mit einfacher Ausstattung (ohne Sammelheizung oder ohne Bad oder Dusche)
2009 204 € 3,55 € 2,88 €
2010 204 € 3,55 € 2,88 €
2011 206 € 3,59 € 2,91 €
2012 212 € 3,70 € 3,00 €
2013 216 € 3,80 € 3,10 €
2014 221 € 3,88 € 3,17 €
2015 223 € 3,92 € 3,20 €
2016 223 € 3,92 € 3,20 €
2017 223 € 3,92 € 3,20 €
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